Jak ostatnio przeglądałam mojego bloga, tak sobie patrzyłam o czym napisałam w ubiegłym roku i w latach poprzednich. Poruszałam różne zagadnienia, które w moim odczuciu były ważne, nie tylko dla nas wszystkich, ale także dla poszczególnych osób stykających się z problemami opisywanymi przeze mnie.

Wplatałam też wątki podnoszące nas wszystkich na duchu, (notabene cały czas tak robię), żeby nauczyć się zmagać z emocjami w czasie w którym przyszło nam żyć.

Zauważyłam jednak, że jakoś mało skupiałam się na problematyce związanej z nieruchomościami, bo inne zagadnienia wysuwały się na pierwszy plan. Być może, gdybym bloga prowadziła w formie dziennika i każdego dnia zamieszczała wpisy, to nieruchomości pewnie nie zostałyby zepchnięte na dalszy na plan. Póki co, publikuję tyle ile się da, nawet kilka razy w tygodniu. Jednak na codzienne pisanie nie mogę sobie pozwolić. Inne zobowiązania zawodowe pochłaniają czas, a trzeba także znaleźć przestrzeń dla domu i rodziny.

Przechodząc do tematu. Dzisiejszy wpis poświęcę kwestii nieruchomości, bo nastąpiły istotne zmiany w przepisach. Jakie to zmiany? Zaraz się dowiecie.

Otóż, przez dwa lata właściciele mieszkań czy domów nie mieli łatwego życia w sytuacji, gdy wynajmowali swoje nieruchomości, a lokatorzy nie płacili czynszu, czy dewastowali lokale. Wprowadzona wówczas została tzw. specustawa CIVIDOWA, która zakazywała dokonywania eksmisji.  Choć było to rozwiązanie tymczasowe, związane z pandemią, to jednak przepisy te gościły w przestrzeni prawnej dość długo. Oczywiście właściciele lokali „wyrywali sobie włosy z głowy”, że nie mogą „pozbyć” się nieuczciwych lokatorów, a Ci ostatni korzystali z dobrodziejstwa  ustawy. Obecnie przepisy te przestały obowiązywać, bo uchyliła je kolejna specustawa tzw. pomocowa związana ze świadczeniem pomocy dla obywateli Ukrainy.

Zatem właściciele nieruchomości zapewne się cieszą, a nieuczciwi lokatorzy? Cóż, pewnie nie są zadowoleni z takiego obrotu sprawy, bo nie będą mogli siedzieć sobie u kogoś za darmo „jak u Pana Boga za piecem”..

Nie mniej jednak, pamiętać należy, że chcąc wynająć swoją nieruchomość, niezależnie od tego, że specustawa covidowa nie obowiązuje, mogą być pewne trudności z eksmisją lokatorów, którzy nie płacą lub dewastują lokal.

Dlatego warto pomyśleć o najmie okazjonalnym i zawierać umowy najmu w taki sposób.

Polecam ten rodzaj umowy, bo dostatecznie chronią właścicieli, szczególnie w przypadkach, gdyby najemca nie zechciał się dobrowolnie wyprowadzić.

Umowa, aby za taką została uznana, musi spełniać kilka warunków:

1. musi być zawarta na piśmie,
2. powinna być zawarta na czas określony nie dłuższy niż lat 10,
3. należy wskazać dane personalne stron,
4. opisać dany lokal mieszkalny, jego położenie, skład oraz wyposażenie,
5. należy określić prawa i obowiązki stron, wysokość czynszu, termin jego zapłaty oraz skutki niepłacenia czynszu w terminie.

Określając prawa i obowiązki stron należy pamiętać, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy lokal do używania przez czas oznaczony a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.

Najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym. Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc – za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nie oznaczony – miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.

Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia. Z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej.

Należy zapisać w umowie, do jakich napraw zobowiązany jest wynajmujący a do jakich najemca.

Przed wydaniem lokalu strony mogą sporządzić protokół, w którym określą stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu.

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu warto uzależnić od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej na pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja taka podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu.

Szczególną cechą umowy najmu okazjonalnego są obligatoryjne załączniki:

1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego w terminie wskazanym w żądaniu (wysokość taksy notarialnej takiego oświadczenia zgodnie z Ustawą może wynieść maksymalnie 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę);
2. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3. oświadczenie osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, w którym najemca miałby zamieszkać, o wyrażeniu zgody na jego zamieszkanie (na żądanie wynajmującego powinno być sporządzone z podpisem notarialnie poświadczonym).

Powyższe załączniki gwarantują wynajmującemu, iż po zakończeniu umowy, najemca będzie zmuszony opuścić lokal.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, właściciel może wypowiedzieć umowę, jeżeli lokator:

1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;
2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;
3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

To dzisiaj tyle. Życzę przyjemnego dnia i cudownego tygodnia, który jest przed nami.