Mieć własne mieszkanie, o tym marzy wiele osób. Wydaje się, że to marzenie jest na wyciągnięcie ręki, wystarczy znaleźć tylko lokal, który nam odpowiada położeniem, wielkością, ceną, itp. oraz dofinansowanie, jeśli nie posiadamy wystarczających środków na zakup wymarzonego własnego M.

Nie będę jednak dzisiaj zajmowała się kredytami na zakup nieruchomości, choć wiemy doskonale, że wielu którzy skorzystali lata temu z tej formy finansowania inwestycji dzisiaj walczą w sądach z bankami, a waluta w postaci franka szwajcarskiego przyprawia o ból głowy, nieprzespane noce i inne nieprzyjemne dolegliwości, czy też emocje. Wiem z praktyki jak to wygląda, bo sama mam dość dużo tych spraw. Nawet ostatnio jak z Klientami byłam w sądzie, Wysoki Sąd raczył stwierdzić, że tego dnia ma na wokandzie same sprawy tzw. frankowe.

Dzisiejszy wpis nie będzie dotyczył spraw frankowych, ani kredytów, czy też innych form dofinansowania, a regulacji prawnych określających obowiązki deweloperów i praw nabywców nieruchomości od tychże.

Znam sprawy, gdzie Klienci mają większe lub mniejsze problemy z deweloperami, a moje wpisy na blogu najczęściej powstają na kanwie spraw z którymi stykam się na co dzień.

A zatem, od kilku lat obowiązuje tzw. ustawa deweloperska, która  brzmi: ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu lub domu jednorodzinnego.

Głównym celem przyświecającym wprowadzenie przepisów, o których mowa powyżej, była ochrona konsumentów przed nieuczciwymi deweloperami, przed bankructwami deweloperów, itd.. Pamiętacie zapewne, ile było spraw, gdzie konsumenci wpłacili określone kwoty na swoje wymarzone mieszkanie, deweloper upadł, wszedł syndyk i nabywca nie zobaczył ani mieszkania, ani wpłaconych pieniędzy. Oczywiście jak to zwykle bywa przepisy nie były od początku doskonałe, było trochę nieścisłości, luk prawnych (zresztą tak często bywa w praktyce, że życie weryfikuje, czy ustawa jest dobra czy nie), stąd też zmiany do tej ustawy.

Opiszę jak wygląda w tej materii stan prawny na dzisiaj, podając najistotniejsze przepisy dla konsumentów, którzy zdecydują dokonać zakupu mieszkania lub domu jednorodzinnego właśnie od dewelopera.

To do dzieła.

Ustawa, którą wskazałam powyżej reguluje zasady ochrony nabywcy wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego, czy też domu jednorodzinnego oraz przeniesienia własności na nabywcę.

Istotne jest w przepisach jest to, że dzisiaj deweloperzy mają obowiązek posiadania rachunku powierniczego na którym przechowywane są środki finansowe lub dodatkowo mogą być jeszcze inne zabezpieczenia w postaci posiadania przez dewelopera gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej.

Są to instrumenty zapewniające pewne bezpieczeństwo nabywcom, bowiem deweloper nie może robić sobie co chce z posiadanymi środkami finansowymi pochodzącymi od nabywców, a może przeznaczyć je jedynie  w celu realizacji danego przedsięwzięcia.

Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, obowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia, a na wniosek osoby zainteresowanej obowiązany jest doręczyć jej tenże prospekt wraz ze wszystkimi załącznikami.

Dalej, deweloper obowiązany jest przekazać nabywcom szczegółowe informacje dotyczące sytuacji prawno – finansowej i przedsięwzięcia deweloperskiego.

Ma obowiązek potencjalnemu nabywcy udostępnić:

1. aktualny odpis z Księgi wieczystej,
2. aktualny odpis z KRS, czyli rejestru sądowego spółek, lub CEIDG czyli rejestru przedsiębiorców działających w formule prowadzenia działalności gospodarczej,
3. pozwolenie na budowę,
4. sprawozdanie finansowe z a ostatnie 2 lata,
5. projekt architektoniczno – budowlany.

 

Jeśli dochodzi już do zawarcia umowy pomiędzy deweloperem, a nabywcą musi ta umowa mieć formę aktu notarialnego, oraz zawierać szereg zapisów, o których mowa w ustawie. Przytoczę tylko niektóre z nich. Umowa musi zawierać:

1. określenie stron umowy, datę i miejsce jej zawarcia,
2. cenę nabycia prawa,
3. informację o nieruchomości,
4. określenie usytuowania lokalu,
5. określenie powierzchni i układu pomieszczeń,
6. termin przeniesienia prawa własności na nabywcę, itp.

Przeniesienie na nabywcę prawa do lokalu jest zawsze poprzedzone odbiorem lokalu przez nabywcę.

Odbiór następuje po zakończeniu budowy, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Odbiór dokonywany jest w obecności nabywcy. Z odbioru sporządza się protokół do którego nabywca może zgłosić wady. W przypadku zgłoszenia wad, wówczas deweloper jest obowiązany w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub odmowie uznania wad. W terminie 30 dni od uznania wad deweloper jest zobowiązany do ich usunięcia. W innych przypadkach stosuje się przepisy zawarte w kodeksie cywilnym dotyczące rękojmi.

Warto też pamiętać, że ustawa przewiduje, że nabywca może odstąpić od umowy, ale przyczyny i terminy odstąpienia są szczegółowe określone.

Oczywiście nie przytoczyłam całej ustawy, a tylko najważniejsze jej postanowienia. Należy jednak pamiętać, że obowiązujące przepisy nie zawsze są przestrzegane, o czym wszyscy dobrze wiemy. Z praktyki wiem, że zmorą moich klientów jest najczęściej nie terminowe oddanie lokali i z wadami, których deweloper nie uznaje. Jak egzekwować swoje prawa, o tym już innym, razem.