Widać, że w praktyce występuje wiele problemów związanych z najmem nieruchomości. Już kilkakrotnie temat ten poruszany był na moim blogu, ale obiecałam, że cykl wpisów w tym zakresie, zatem niniejszym to czynię.

Poprzedni post dotyczył tego jak zabezpieczyć się w umowach najmu.

Tym razem o instytucji prawa ważnej dla właścicieli nieruchomości, a mianowicie o najmie okazjonalnym.

Polecam ten rodzaj umowy, bo tego typu umowa dostatecznie chroni właścicieli, szczególnie w przypadkach, gdyby najemca nie zechciał się dobrowolnie wyprowadzić.

Umowa, aby za taką została uznana, musi spełniać kilka warunków.

Jakie to warunki?

Umowa najmu okazjonalnego:

1. musi być zawarta na piśmie,
2. powinna być zawarta na czas określony nie dłuższy niż lat 10,
3. należy wskazać dane personalne stron,
4. opisać dany lokal mieszkalny, jego położenie, skład oraz wyposażenie,
5. należy określić prawa i obowiązki stron, wysokość czynszu, termin jego zapłaty oraz skutki niepłacenia czynszu w terminie.

O czym należy pamiętać?

Określając prawa i obowiązki stron należy pamiętać, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy lokal do używania przez czas oznaczony a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.

Najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym. Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc – za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nie oznaczony – miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.

Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia. Z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej.

Należy zapisać w umowie, do jakich napraw zobowiązany jest wynajmujący a do jakich najemca.

Zwyczajowo drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. W umowie warto byłoby wyszczególnić te nakłady, które obciążałyby najemcę. W umowie należy zaznaczyć, że najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia, ale tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu.

Co jeszcze?

Przed wydaniem lokalu strony mogą sporządzić protokół, w którym określą stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu.

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu warto uzależnić od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej na pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja taka podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu.

Szczególną cechą umowy najmu okazjonalnego są obligatoryjne załączniki:

1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego w terminie wskazanym w żądaniu (wysokość taksy notarialnej takiego oświadczenia zgodnie z Ustawą może wynieść maksymalnie 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę);
2. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3. oświadczenie osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, w którym najemca miałby zamieszkać, o wyrażeniu zgody na jego zamieszkanie (na żądanie wynajmującego powinno być sporządzone z podpisem notarialnie poświadczonym).

Powyższe załączniki gwarantują wynajmującemu, iż po zakończeniu umowy, najemca będzie zmuszony opuścić lokal. Wynajmujący żeby mógł skorzystać między innymi z możliwości uproszczonej eksmisji, musi zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego do Urzędu skarbowego w ciągu 14 dni.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, właściciel może wypowiedzieć umowę, jeżeli lokator:

1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;
2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;
3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Dzięki dopełnieniu tych formalności wynajmujący w wypadku, gdyby najemca nie chciał się wyprowadzić z mieszkania, będzie miał ułatwioną drogę do dokonania eksmisji, bez konieczności kierowania do sądu pozwu o opróżnienie lokalu mieszkalnego.

W sytuacji, gdy najemca zalega nam z czynszem za wskazany czas, bądź narusza postanowienia umowy najmu lub dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel:

1. doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Przed wysłaniem żądania opróżnienia lokalu właściciel może – choć nie jest to obowiązkowe – sporządzić i wysłać wezwanie do zapłaty, jeśli najemca np.; zalega z czynszem. Celem takiego wezwania byłoby zmobilizowanie najemcy do zapłaty przed ostatecznym żądaniem opróżnienia lokalu Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności: oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy, wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego oraz termin nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.
2. W przypadku bezskutecznego upływu tego 7 – dniowego terminu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji opróżnienia lokalu i przekazuje sprawę komornikowi.

Podsumowując, poniżej najważniejsze cechy najmu okazjonalnego:

1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego stanowiące załącznik do umowy najmu okazjonalnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego po rozwiązaniu tej umowy.
2. najemca musi wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia wynajmowanego lokalu. Konieczne jest oświadczenie właściciela lokalu „zastępczego” lub osoby posiadającej tytuł prawny do takiego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie u niego najemcy i jego domowników w razie „przymusowej” wyprowadzki z wynajmowanego lokalu.

Ważne!

Z praktyki znamy wiele takich sytuacji, kiedy właściciel lokalu nie mógł doprowadzić do wyprowadzenia się najemcy,  mimo że umowa najmu została rozwiązana. Wyroki eksmisyjne często były nieskuteczne, ponieważ aby eksmisji dokonać, lokator musi otrzymać lokal socjalny.

Natomiast w przypadku najmu okazjonalnego nie obowiązuje to co wskazałam powyżej jak i też nie obowiązuje okres ochronny – od 1 listopada do 31 marca – uniemożliwiający w tym czasie eksmisję lokatora.

Umowę z najemcą podpisuje się na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat, aby umowa nosiła znamiona najmu okazjonalnego.

Umowa najmu okazjonalnego musi być zarejestrowana w urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od daty rozpoczęcia najmu.

Zatem, jeśli zdecydujecie się na wynajęcie swojej nieruchomości, polecam ten typ umowy. Pozwala ona uniknąć ewentualnych problemów pomiędzy stronami. Oczywiście dla najemcy  taka umowa jest też bezpieczna, ale pod warunkiem, że w terminie w i sposób właściwy wykonuje swoje zobowiązania, które tą umową zostały na niego nałożone.