Do pewnych spraw, wracam na moim blogu, a to jest wynikiem pytań, które do mnie przychodzą. Tym razem przyszło kilka maili z zapytaniem od właścicieli mieszkań, którzy chcą wynająć swoje nieruchomości jak zabezpieczyć w umowach swój interes prawny.
Trudno się dziwić, że tak jest. Skoro ktoś jest właścicielem mieszkania i decyduje się na jego wynajęcie, chce się mieć pewność, że w przyszłości nie będzie problemu z płaceniem czynszu przez drugą stronę umowy, że mieszkanie będzie utrzymywane w należytym stanie, a jeśli już wystąpią jakieś problemy, to że uda się je rozwiązać w miarę szybko i bez zbędnej zwłoki.
Dlatego podam Wam poniżej kilka propozycji z których warto skorzystać, a które w odpowiedni sposób będą zabezpieczały umowy.

I. Kaucja gwarancyjna

Formą zabezpieczenia interesu wynajmującego jest ustanowienie w umowie najmu tzw. kaucji zabezpieczającej, która pozwoli wynajmującemu pokryć koszty związane z wystąpieniem ewentualnych szkód, tzn. zniszczeń i uszkodzeń lokalu przez najemcę. Kaucja ustanawiana jest zazwyczaj w pieniądzu, ale nie może przekraczać 12 miesięcznych czynszów.

Do obliczania wysokości kaucji nie wlicza się takich kwot, jak np. rachunki za prąd. Na marginesie warto wspomnieć, że wynajmującego chroni także prawo, zgodnie z którym dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu.

Roszczenia, jakie mogą przysługiwać wynajmującemu przeciwko najemcy to przede wszystkim:

1. roszczenie o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy;
2. roszczenie o zapłatę czynszu;
3. roszczenie o wydanie lokalu.

Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

II. Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji

Interes wynajmującego zabezpiecza także oświadczenie najemcy o tym, że dobrowolnie poddaje się on egzekucji co do wydania lokalu. Zgodnie z unormowaniem prawnymi tytułem egzekucyjnym jest akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub wydania rzeczy. Dlatego też w umowie najmu można zawrzeć postanowienie, w myśl którego najemca zobowiązuje się do przekazania – określonym przez strony terminie – Wynajmującemu sporządzonego w formie aktu notarialnego oświadczenia, o którym mowa wyżej.
Najemca może także złożyć – również w formie aktu notarialnego – oświadczenie, że poddaje się dobrowolnej egzekucji w przypadku nie wywiązywania się wobec Wynajmującego z zobowiązań finansowych wynikających z umowy najmu. Zobowiązanie do złożenia takiego oświadczenia również może wynikać z umowy najmu.
Zgodnie z przepisami, tytułem egzekucyjnym jest akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy w akcie wskazano zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie obowiązku, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności.

III. Weksel

Płatności wynikające z umowy najmu można zabezpieczyć także w drodze weksla in blanco. Wygląda to w ten sposób, że najemca wręcza wynajmującemu weksel własny in blanco. Deklaracja wekslowa będąca swoistą „instrukcją” jego wypełnienia stanowi na ogół albo załącznik do umowy najmu albo jest jednym z jej postanowień.

IV. Kara umowna

Jednym z istotniejszych sposobów zabezpieczenia interesów wynajmującego jest zawarcie w treści umowy klauzuli kary umownej. Istota kary umownej polega na tym, iż w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Innymi słowy wynajmujący może żądać od najemcy zapłaty odszkodowania w ustalonej wysokości bez względu na to czy poniósł szkodę.
Możliwość ustalenia kary umownej istnieje jednak tylko w odniesieniu do wykonywania zobowiązań niepieniężnych. Tym samym kara umowna nie może być ustalona w odniesieniu do obowiązku terminowego regulowania czynszu.

Natomiast problem przy umowie najmu może pojawić się gdy po rozwiązaniu umowy najemca nie chce opróżnić lokalu.

W takim przypadku wynajmujący musi skierować do sądu pozew o opróżnienie lokalu mieszkalnego, a następnie udać się z wyrokiem eksmisyjnym do komornika sądowego. Jeżeli najemcy nie przysługiwałby tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże najemcy tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie najemcę do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Jeśli sąd uwzględniłby ciężką sytuacje materialną najemcy i przyznałby mu prawo do lokalu socjalnego, to eksmisja zostaje wstrzymana do czasu zapewnienia takiej osobie lokalu socjalnego.