Lato ma swoje prawa. Chcemy siedzieć na balkonie, zaprosić znajomych na grilla, posłuchać muzyki, a pies jak to pies, czasem szczeka. Wszystko jest dobrze, dopóki nasze letnie przyjemności nie zaczynają być problemem dla sąsiadów.

Kiedy więc kończy się zwykłe korzystanie z własnego mieszkania czy domu, a zaczyna prawny problem?

Czy sąsiad może grillować na balkonie? Czy trzeba znosić szczekającego przez pół dnia psa? Czy muzyka po 22.00 zawsze oznacza wykroczenie? Czy na uciążliwego sąsiada rzeczywiście istnieje tylko jeden sposób czyli telefon do policji?

Okazuje się, że możliwości jest więcej.

Mam swoje mieszkanie i mogę robić w nim, co chcę. Naprawdę?

Niezupełnie.

Prawo własności daje bardzo szerokie uprawnienia, ale nie oznacza pełnej dowolności. Właściciel powinien korzystać ze swojej nieruchomości w taki sposób, aby nie zakłócać nadmiernie korzystania z nieruchomości sąsiednich.

Mówi o tym art. 144 Kodeksu cywilnego. Przepis dotyczy tzw. immisji, czyli oddziaływań jednej nieruchomości na inną. Mogą nimi być między innymi hałas, dym, zapachy, wibracje czy inne uciążliwości.

Kluczowe jest jednak słowo „nadmiernie”. Nie każda niedogodność oznacza naruszenie prawa.

Jeżeli sąsiad raz na jakiś czas zaprosi znajomych i wieczorem będzie słychać rozmowy czy muzykę, trudno uznać to automatycznie za bezprawne zachowanie. Zupełnie inaczej może wyglądać sytuacja, gdy imprezy odbywają się regularnie, trwają do późnej nocy, a sąsiad mimo próśb nie zamierza ograniczyć hałasu.

Prawo nie wymaga bowiem od ludzi, aby mieszkali w absolutnej ciszy. Wymaga natomiast poszanowania prawa innych osób do spokojnego korzystania z własnej nieruchomości.

A ten grill?

Sam grill nie jest prawnym problemem. Problemem może być sposób jego używania.

Jeżeli ktoś od czasu do czasu urządzi grilla na swojej posesji, trudno mieć do niego pretensje tylko dlatego, że zapach pieczonego mięsa dociera do sąsiada.

Jeżeli jednak dym regularnie przedostaje się do sąsiedniego mieszkania, uniemożliwia otwieranie okien czy korzystanie z balkonu, sytuacja może wyglądać inaczej.

Warto też pamiętać, że w przypadku mieszkań w budynkach wielorodzinnych znaczenie mogą mieć regulaminy wspólnoty lub spółdzielni oraz przepisy przeciwpożarowe.

Czyli nie każdy zapach kiełbasy jest immisją, ale nie każda chmura dymu musi być przez sąsiada znoszona.

Pies ma prawo szczekać

W tym miejscu  dochodzimy do jednego z najczęstszych sąsiedzkich konfliktów.

Pies oczywiście ma prawo być psem. Nie można oczekiwać, że nigdy nie zaszczeka. Jeżeli jednak zwierzę przez wiele godzin każdego dnia szczeka, szczególnie w porze nocnej, a właściciel nie podejmuje żadnych działań, problem może dotyczyć już nie samego psa, lecz sposobu korzystania z nieruchomości.

Właściciel nie odpowiada za to, że jego pies czasami szczeknie. Może jednak odpowiadać za to, że nie reaguje na powtarzającą się i nadmierną uciążliwość.

Muzyka po 22.00  i wszystko jasne?

To jeden z najpopularniejszych mitów.

Często mówi się, że do godziny 22.00 można hałasować, a po 22.00 zaczyna się „cisza nocna”. Tymczasem sprawa nie jest aż tak prosta.

Art. 51 Kodeksu wykroczeń przewiduje odpowiedzialność za zakłócanie spokoju, porządku publicznego lub spoczynku nocnego między innymi krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem.

Co ważne, przepis nie mówi, że wykroczenie może nastąpić wyłącznie po godzinie 22.00. Spokój można zakłócić również w ciągu dnia.

Jeżeli więc sąsiad urządza regularne, bardzo głośne imprezy również w dzień, nie oznacza to automatycznie, że wszystko jest w porządku tylko dlatego, że zegar pokazuje godzinę 16.00.

Z drugiej strony nie oznacza to również, że każdy głośniejszy dźwięk w sobotnie popołudnie jest wykroczeniem.

Jak zwykle w prawie  liczą się okoliczności konkretnego przypadku.

Co może spotkać naprawdę uciążliwego sąsiada?

Tutaj zaczyna się robić ciekawie.

Jeżeli problem jest poważny i długotrwały, możemy mieć do czynienia z odpowiedzialnością cywilną.

Właściciel nieruchomości dotkniętej nadmiernymi immisjami może na podstawie Kodeksu cywilnego żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń.

Nie oznacza to oczywiście, że sąd nakaże sąsiadowi pozbyć się psa, sprzedać mieszkanie czy przestać zapraszać znajomych.

Chodzi o usunięcie konkretnej, nadmiernej uciążliwości.

Sąd może więc nakazać odpowiednie ograniczenie zachowania, które powoduje naruszenie praw sąsiada.

A odszkodowanie?

Możliwe, ale nie automatyczne.

Samo stwierdzenie, że sąsiad przekroczył przeciętną miarę, nie oznacza jeszcze, że należy nam się odszkodowanie.

Jeżeli jednak jego zachowanie doprowadziło do powstania konkretnej szkody, można rozważać odpowiedzialność odszkodowawczą na zasadach ogólnych.

Trzeba wtedy wykazać między innymi szkodę, podstawę odpowiedzialności oraz związek przyczynowy.

Czyli samo: „Sąsiad mnie denerwuje” to za mało, aby domagać się pieniędzy.

A co z policją?

Jeżeli zachowanie sąsiada wypełnia znamiona wykroczenia z art. 51 Kodeksu wykroczeń, może on odpowiadać za zakłócanie spokoju lub spoczynku nocnego. Przepis przewiduje m.in. karę aresztu, ograniczenia wolności albo grzywnę.

W określonych sytuacjach znaczenie może mieć również art. 107 Kodeksu wykroczeń, dotyczący złośliwego niepokojenia innej osoby w celu dokuczenia jej.

To jednak zupełnie inna sytuacja niż zwykły konflikt sąsiedzki. Musi istnieć element celowego działania „na złość”.

Czy sąsiad może zostać oskarżony o przestępstwo?

Samo głośne słuchanie muzyki czy organizowanie imprezy nie oznacza jeszcze popełnienia przestępstwa.

Jeżeli jednak zachowanie sąsiada jest uporczywe, celowe i przybiera formę nękania, w określonych okolicznościach może pojawić się także odpowiedzialność karna za uporczywe nękanie, o którym mówi art. 190a Kodeksu karnego.

To już jednak zupełnie inna sytuacja niż zwykły spór o muzykę czy szczekającego psa. Nie każde zachowanie, które jest dla nas bardzo irytujące, jest stalkingiem.

Warto o tym pamiętać, zanim użyjemy tego słowa w rozmowie z sąsiadem.

Co więc zrobić, zanim rozpocznie się wojna sąsiedzka?

Najlepiej zacząć od rzeczy najbardziej banalnej czyli rozmowy.

Wiem, brzmi mało prawniczo.  Często sąsiad nie wie, że jego muzyka jest słyszalna w całym pionie budynku, że pies szczeka przez kilka godzin pod jego nieobecność albo że dym z grilla trafia prosto do mieszkania obok.

Jeżeli rozmowa nie pomaga, warto zacząć dokumentować problem. Daty, godziny, częstotliwość zdarzeń, korespondencję z sąsiadem, ewentualne interwencje służb.  Wszystko to  może później mieć znaczenie dowodowe.

Przy poważnym i długotrwałym konflikcie można rozważyć drogę cywilną.

Najważniejsze. Działa to w obie strony.

„Prawo” sąsiedzkie nie jest po to, aby każdy mógł żądać od innych absolutnej ciszy.

Dziecko może zapłakać. Pies może zaszczekać. Sąsiad może zaprosić znajomych. Ktoś może zrobić remont. Ktoś inny może w sobotnie popołudnie rozpalić grilla.

Problem pojawia się dopiero wtedy, gdy korzystanie z własnej nieruchomości przekracza rozsądne granice i zaczyna nadmiernie ingerować w życie innych osób.

Dlatego zanim rozpoczniemy sąsiedzką wojnę o jednego szczekającego psa albo sobotniego grilla, warto zadać sobie pytanie: czy rzeczywiście mamy do czynienia z naruszeniem prawa, czy po prostu mieszkamy obok innych ludzi?

„Prawo” sąsiedzkie, podobnie jak dobre sąsiedztwo, zaczyna się i kończy na jednym słowie: umiar.

PS. Ważne jest także, aby przestrzegać regulaminu budynku w którym mieszkamy, warto czytać takie regulacje.