Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna

Nie jeden z Was zapewne wie, że istnieje rodzaj umowy nazywany umową przedwstępną. Sam kodeks cywilny, nawet definiuje to pojęcie. Jest to taki rodzaj umowy, gdzie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości określonej umowy tzw. umowy przyrzeczonej.

I tyle można byłoby napisać w tym, bo definicja jest jasna, prosta i przejrzysta. Jak to jednak zwykle w życiu bywa, mamy trochę niuansów i pułapek. Warto więcej napisać o tego typu umowach, aby wiedzieć  na co mamy zwracać uwagę itp.

Zaczynamy ponownie od definicji.

Umowa przedwstępna w myśl  Kodeksu cywilnego to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy. Jednym z podstawowych warunków, które stawia kodeks cywilny w stosunku
do umowy przedwstępnej jest określenie istotnych postanowień umowy przyrzeczonej.

Słowa klucze – istotne postanowienia umowy

Żeby taka umowa była ważna, winny znaleźć się w niej elementy, o których mowa powyżej. Oczywiście nie da się jednoznacznie i ogólnie wymienić, jakie to są te istotne elementy, bo to oczywiście zależy od rodzaju umowy z jaką mamy do czynienia.

Możemy więc posłużyć się przykładem umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości, bo z nimi mamy najczęściej w praktyce do czynienia.

Ważne jest, aby w takiej umowie znalazło się określenie przedmiotu przyszłej sprzedaży, a więc opisanie nieruchomości, która podlega sprzedaży, wskazanie ceny, terminu do którego umowa przyrzeczona ma być zawarta.

Tych postanowień oczywiście może znaleźć się znacznie więcej w zależności od ustaleń dokonanych pomiędzy stronami.

Należy jednak zwrócić uwagę na to, że ważne jest określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Najlepiej jeśli pojawi się konkretna data, ale w sytuacji, gdyby to nie było możliwe to możemy umieścić zapis, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta np. w x dni po otrzymaniu kredytu przez kupującego.

Natomiast błędne byłyby zapisy co do terminu, które są bardzo ogólne i nieprecyzyjne, bo mogą one powodować, że taka umowa może być uznana za nieważną. To może przykładowo dotyczyć takich postanowień, z których wynika, że strony zawrą umowę przyrzeczoną, jak któraś ze stron np. zbierze wszystkie potrzebne dokumenty do przeprowadzenia transakcji sprzedaży nieruchomości. Dlaczego to jest błąd? A no dlatego, że zapis jest nieprecyzyjny, a zbieranie dokumentów może być odwlekaniem w czasie zawarcia umowy przyrzeczonej i nie wiadomo jak długo będzie trwało. Zatem na taki zapis godzić się nie możemy.

Jeszcze trochę o terminach.

Jak ważna jest ta część umowy przedwstępnej niech świadczy chociażby fakt, że nadal temu zagadnieniu poświęcamy naszą uwagę.

Otóż, jeśli z jakiś przyczyn zabrakło terminu w umowie przedwstępnej, to umowa przyrzeczona powinna być zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę. Oczywiście najlepiej jeśli termin ten będzie wyznaczony w formie pisemnej. Jeśli spotkalibyśmy się z taką sytuacją, że obie strony wyznaczą termin, a on się będzie różnił od pozostałego, wówczas przyjmuje się, że strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

Natomiast jeśli dojdzie do sytuacji, że termin nie zostanie wyznaczony, a minął rok od zawarcia umowy przedwstępnej, oznacza to, wówczas, że nie ma podstawy prawnej do żądania do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Zawarcie umowy na rzecz osoby trzeciej.

Taka konstrukcja jest możliwa. Wówczas umowa poza elementami o których napisałam powyżej, winna bezwzględnie zawierać postanowienia poprzez wskazanie konkretnie osoby trzeciej na rzecz której ma być spełnione określone świadczenie.

Forma umowy przedwstępnej

Dla tego rodzaju umów prawo nie przewiduje szczególnej formy. Nawet jeśli umowa przyrzeczona musi być zawarta w formie aktu notarialnego, co do umowy przedwstępnej nie wymaga się tego. Jeśli w przyszłości zawieramy umowę, związaną ze sprzedażą nieruchomości to oczywiście dla swej ważności umowa przeniesienia własności nieruchomości bezwzględnie musi mieć formę aktu notarialnego, aby była uznana za ważną. Natomiast umowa przedwstępna takiej formy posiadać nie musi. Wystarczy zwykła forma pisemna. Jeśli jednak strony zdecydują, że i umowa przedwstępna ma mieć formę aktu notarialnego, to oczywiście można to uczynić w taki sposób, bowiem nic nie stoi na przeszkodzie.

Czy warto zawierać umowy przedwstępne?

Jak najbardziej, szczególnie, gdy mamy sytuację, że od razu nie ma możliwości zawarcia umowy głównej. Szczególnie jest to ważne przy obrocie nieruchomościami i wówczas najczęściej dochodzi do zawarcia umów przedwstępnych. Taka umowa jest ważna chociażby z tego powodu, że może zostać ujawniona w Księdze wieczystej danej nieruchomości. Zatem widnieje tam roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości. Ujawnione roszczenie w ten sposób jest skuteczne wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości.

Umowa przedwstępna odgrywa też ważną rolę, jeśli jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Wówczas druga strona może domagać się naprawienia szkody, którą poniosła  przez to, że umowa przyrzeczona nie została zawarta. Druga strona może, co przede wszystkim jest ważne, żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

Reasumując: umowa przedwstępna pełni istotną rolę, szczególnie gdy mamy do czynienia z obrotem nieruchomościami. Stanowi ona pewną gwarancję, że dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej wraz z warunkami, które zostały opisane w umowie przedwstępnej.

2 uwagi do wpisu “Umowa przedwstępna

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google+

Komentujesz korzystając z konta Google+. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Connecting to %s