Koniec wakacji, czyli czas wielkich obietnic. Kiedy „na pewno” zaczyna mieć znaczenie prawne?

Koniec sierpnia ma w sobie coś szczególnego. Jeszcze przez chwilę chcemy zatrzymać lato. Jednak z tyłu głowy coraz częściej pojawia się myśl: od września trzeba będzie coś zmienić. Może nowa praca, nowy początek, remont mieszkania, sprzedaż działki, wynajem lokalu, a może wreszcie realizacja planów odkładanych od miesięcy. Wakacje sprzyjają również składaniu obietnic. „Po wakacjach na pewno to załatwię”. „We wrześniu sprzedam mieszkanie”. „Na pewno wynajmę ci lokal”. „Spokojnie, podpiszemy umowę”.

Wtedy pojawia się pytanie, które prawnik zadaje sobie niemal automatycznie, a mianowcie czy taka obietnica ma znaczenie prawne?

Na szczęście samo wypowiedzenie słów „na pewno” nie powoduje jeszcze, że stajemy się np. czyimś dłużnikiem. Prawo nie traktuje każdej obietnicy złożonej przy kawie, podczas wakacyjnego spotkania czy nawet w czasie rodzinnego obiadu jak umowy. Gdyby tak było, to mielibyśmy do czynienia z jakąś absurdalną sytuacją.

Żeby powstało zobowiązanie, potrzebne jest coś więcej. Przede wszystkim potrzebne jest zgodne oświadczenie woli stron i określenie tego, do czego te strony rzeczywiście się zobowiązują.

Należy jednak pamiętać, że nie zawsze potrzebujemy kartki papieru i podpisu, aby umowa była ważna. W polskim prawie obowiązuje zasada swobody formy czynności prawnych. W wielu przypadkach umowa może zostać zawarta nawet ustnie. Jeżeli więc ktoś podczas wakacyjnego spotkania uzgodni z drugą osobą, że wynajmie jej mieszkanie od września za określoną kwotę, a strony rzeczywiście uzgodnią wszystkie istotne warunki, nie można automatycznie powiedzieć: „niczego nie podpisaliśmy, więc nic nas nie łączy”.

Oczywiście są sytuacje, w których przepisy wymagają zachowania szczególnej formy. Najbardziej znanym przykładem jest sprzedaż nieruchomości. Tutaj zwykłe „dogadaliśmy się” zdecydowanie nie wystarczy. Po pierwsze dlatego, że taka umowa musi być w formie pisemnej, a do tego wymaga formy aktu notarialnego. Podobnie w innych przypadkach, przepisy mogą wymagać określonej formy pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej.

Co z klasycznym: „Spokojnie, zrobimy to we wrześniu”? Tutaj wszystko zależy od okoliczności. Jeżeli rozmowa była jedynie wyrażeniem zamiaru, trudno mówić o zawartej umowie. Jeżeli jednak strony ustaliły już konkretny przedmiot umowy, cenę, termin i pozostałe istotne warunki, a ich zachowanie wskazuje, że rzeczywiście chciały się związać, sytuacja może wyglądać zupełnie inaczej.

Warto też pamiętać o umowie przedwstępnej. Jeżeli strony nie chcą albo nie mogą jeszcze zawrzeć umowy ostatecznej, mogą zobowiązać się do jej zawarcia w przyszłości. Umowa przedwstępna nie jest więc jedynie „obietnicą bez pokrycia”. Może wywoływać konkretne skutki prawne, a w określonych sytuacjach nawet pozwolić na dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej.

Dlatego pod koniec wakacji warto uważać nie tylko na to, co obiecujemy, ale również na to, co obiecują nam inni. Zdanie „we wrześniu na pewno podpiszemy umowę” może być niewinną deklaracją, ale może też być elementem znacznie poważniejszych ustaleń. Później pojawia się problem, gdy jedna strona pamięta rozmowę zupełnie inaczej niż druga.

Właśnie dlatego prawnik często powtarza: zanim coś obiecasz, zastanów się, co dokładnie obiecujesz. Natomiast jeśli umawiasz się na coś ważnego to zapiszcie ustalenia.

Wrzesień jest przecież wystarczająco pracowity. Nie warto zaczynać go od sporu o to, kto co komu właściwie obiecał podczas wakacji.

Jeśli ktoś powie: „przecież to była tylko rozmowa przy grillu”, odpowiedź prawnika brzmi zwykle: to zależy, o czym dokładnie rozmawialiście, jaki był kontekst tej rozmowy, no i w ogóle jakie były szczegółowe ustalenia. Tymczasem najbliższy weekend będzie jeszcze wakacyjny, ponoć przy pięknej pogodzie, więc wypoczywajmy i cieszmy się ciepłymi dniami.

PS. Zapraszam do artykułów, które wcześniej opukiwałam dotyczących różnych form zawierania umów. Tam znajdziesz odpowiedź także o umowach zawartych w formie ustnej.