Jak czujesz się po długim weekendzie? Mam nadzieję, że dobrze.

Dzień dobry w pierwszym dniu roboczym w tym tygodniu, choć to już środa. Oczywiście,  wiem, że dla niektórych osób poniedziałek 10 listopada był normalnym dniem pracy, jednak mnóstwo osób odpoczywało. Ja pracowałam, bo dużo spraw, dużo ludzkich problemów, czekających na rozwiązanie, więc trzeba działać.

Co dzisiaj będzie na „blogowej tapecie”?

U mnie tematy przynosi życie, czyli innymi słowy kanwą często są sprawy, które prowadzę, pytania od Klientów, porady prawne, itp. Oczywiście jak pojawi się ciekawy Wyrok Sądu, czy Orzeczenie Trybunału Unii Europejskiej, też opisuję co w prawie piszczy.

No dobrze, przechodzę do rzeczy, bo zadałam sobie pytanie, więc trzeba odpowiedzieć.

Dzisiaj zajmę się najmem okazjonalnym. Wiem, wiem, był już post na ten temat. Poza tym znajdziesz w Internecie mnóstwo artykułów opisujących i tłumaczących na czym polega istota tego najmu. Natomiast jak to zwykle w życiu bywa „diabeł tkwi w szczegółach”.

Taki przypadek będę za chwilę omawiała, czyli skupię się na jednym aspekcie wynikającym z tej umowy, ale jak się za chwilę dowiesz bardzo ważnym, a nawet można rzec kluczowym.

Aby umowa najmu była skutecznie zakwalifikowana jako najem okazjonalny w rozumieniu przepisów muszą zostać spełnione ściśle określone warunki formalne, których brak powoduje, że umowa traci ten szczególny status i staje się zwykłą umową najmu.

Dlatego warto teraz skupić uwagę i pamiętać, jeżeli jako właściciel mieszkania czy domu taką umowę chcesz zawrzeć to do umowy najmu okazjonalnego najemca musi dołączyć:

1. Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego w zakresie opróżnienia i wydania lokalu.
2. Wskazanie innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie wykonania egzekucji.
3. Oświadczenie właściciela tego lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w tym lokalu to musi być również w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym.

Brak któregokolwiek z powyższych elementów, w szczególności aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji, powoduje, że umowa nie będzie traktowana jako najem okazjonalny w rozumieniu przepisów prawa.

Teraz już wiadomo na jaki aspekt umowy najmu okazjonalnego w dzisiejszym wpisie kładę nacisk i na czym się skupiam, na formie aktu notarialnego dla oświadczenia o poddaniu się egzekucji.

Spotkałam się  z sytuację, że wynajmujący i najemca podpisali umowę, gdzie nie było oświadczenia, o którym mowa powyżej, w formie aktu notarialnego. No i niestety skutki prawne spowodowały, że przedmiotowa umowa była zwykłą umową najmu, a nie umowną najmu okazjonalnego. To w rezultacie przełożyło się na długi proces sądowy, aby lokatorzy po zakończeniu umowy wyprowadzili się z mieszkania i nie było możliwości zastosowania tzw. krótkiej ścieżki.

Wracam jednak do tego, że warunki formalne w zakresie umowy najmu okazjonalnego nie zostały spełnione, a więc  z jaką umową mamy do czynienia?

Przede wszystkim należy podnieść, że żaka umowa:

pozostaje ważną umową najmu, ale na zasadach ogólnych, czyli jest tzw. zwykła umową najmu, która przede wszystkim nie daje właścicielowi lokalu uproszczonej ścieżki egzekucji, czyli nie może on żądać opróżnienia lokalu bez procesu sądowego o eksmisję.

To jest właśnie ten szczegół, o którym napisałam powyżej. W razie, gdy zaczną się kłopoty, może być problem z dobrowolnym wyprowadzeniem się lokatora bez wyroku Sądu o eksmisji. Wyrok oczywiście musi być prawomocny.

Zatem tylko brak aktu notarialnego, o cym napisałam na początku (choć może dla laika to drobiazg)  z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji prawnie powoduje, że nie można wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności na podstawie tego oświadczenia (czyli nie ma „szybkiej eksmisji”) i iść do komornika, aby wykonał swoje czynności. Tak jak napisałam powyżej, trzeba przejść pełną ścieżkę czyli pozew – wyrok – komornik. To ostatnie może trwać latami.

Czyli najlepiej przed zawarciem umowy, jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości skonsultuję to ze specjalistą. Naprawdę warto, bo jak widzisz, nawet przy najlepszych chęciach, doświadczeniu i wiedzy są sytuację, których nie da się „odkręcić”. Dlaczego? Dlatego, że przepisy mówią wprost, że oświadczenie o poddaniu się egzekucji ma mieć formę aktu notarialnego i nie ma przebacz.

Notabene są orzeczenia sądowe, które potwierdzają to co napisałam  powyżej.

Natomiast jeżeli uważasz, że szkoda czasu i pieniędzy na konsultacje ze specjalistą, wówczas doradzam przeczytanie przepisów obowiązujących w tym zakresie. Pamiętaj „nieznajomość prawa szkodzi”.

Tymczasem życzę pięknego dnia i do miłego.